Schätzen, was eine Grundschule wirklich wert ist

Beispiel Rieden: Wie die Verwaltung den Wert von Gebäude, Grundstück, Außenanlage und Inventar ermittelt

Um für die Eröffnungsbilanz an Zahlen zu kommen, sind mehrere Schritte nötig. Am Beispiel der Grundschule Rieden erklärt die RZ das Verfahren.

  • Die Riedener Schule ist kein Neubau, und deswegen gibt es keine Rechnungen aus der Zeit des Baus mehr. Die Verwaltung muss schätzen, was die Schule wert sein könnte. Das Vorgehen ist ähnlich dem eines Gutachters, der ein älteres Gebäude bewerten soll, das zum Verkauf steht. Die Mitarbeiter der Verwaltung messen die nutzbare Fläche im Gebäude aus. In Rieden sind das 620 Quadratmeter. Außerdem bewerten sie den Ausstattungsstandard. Dabei ist zum Beispiel wichtig, welche Art von Fenstern eingebaut sind, welchen Standard die Toiletten haben oder welche Bodenbeläge die Schule hat. Ist der Standard einfach, mittel oder gehoben? Die Untersuchung für Rieden ergab: Die Schule rangiert im Mittelfeld.
  • Außerdem ist zu klären, wie lange die Schule voraussichtlich noch nutzbar ist. Für ein neues Gebäude schreibt der Gesetzgeber 80 Jahre vor – dieser Wert ist verbindlich festgelegt. Die sogenannte Restnutzungsdauer beträgt bei der Riedener Schule 58 Jahre. Das entspricht einem gedachten Baujahr 1985. Das ist nicht das wirkliche Baujahr; die Schule ist tatsächlich älter. Aber 1985 wird für die Bewertung angenommen – mit ihrer Ausstattung und der möglichen Restnutzung gilt die Schule als 22-Jährige.
  • Alter 22 Jahre, 620 Quadratmeter Fläche und eine mittlere Ausstattung: Dafür ergeben sich – angenommene – Baukosten von rund 860 000 Euro. Dieser Betrag gilt für das Jahr 2000. Das ist ein sogenanntes Basisjahr, an dem sich alle Immobilien-Tabellen der öffentlichen Verwaltungen orientieren. Der Wert lässt sich so auslegen: Hätte die VG die Riedener Grundschule so wie sie ist im Jahr 2000 gebaut, wären dafür 860 000 Euro (damals natürlich noch eine entsprechend umgerechnete Summe in Mark) von der VG zu zahlen gewesen.
  • Doch die Schule ist eben Baujahr 1985, und zu dieser Zeit war vieles noch günstiger, auch ein Schulbau. Rund 30 Prozent macht diese Teuerung aus. Sie muss von dem Wert des Jahres 2000 abgezogen werden – es bleiben 595 000 Euro.
  • Die Riedener Grundschule besteht aber nicht nur aus dem reinen Gebäude – auch das Innenleben wie etwa Tische und Stühle, die Außenanlage mit dem Hof und den Spielgeräten und das Grundstück, auf dem die Schule steht, müssen einkalkuliert werden. Im Grundbuch finden sich die Angaben über Parzellen, auf die sich das Grundstück erstreckt. Als Wert für den Stichtag 1. Januar 2008 ergeben sich 30 000 Euro.
  • Auch der Wert des „Drumherums“ der Riedener Schule kann sich sehen lassen. Leuchten und Zäune zählen ebenso dazu wie die Bitumenfläche und die Betonstützmauern zu den Nachbargrundstücken. All das macht in der Summe rund 60 000 Euro, stellt die VG-Verwaltung fest.
  • Mehr Arbeit macht die Bewertung des Inventars. Dabei gilt es etwa, alle Tische, Stühle und Schränke zu erfassen. Auch das Lernzubehör – von der Tafel über die Landkarten hin zur Büroausstattung – wird Stück für Stück erfasst. Allein die Inventur der mehr als 500 Gegenstände hat zwei Mitarbeiter der Verbandsgemeindeverwaltung und die Schulleiterin zwei Nachmittage beschäftigt. Dabei bekamen übrigens alle Gegenstände eine Inventarnummer. Die etwa 50 Schülertische kosten pro Stück rund 150 Euro, ein Stuhl zwischen 60 und 100 Euro. Die Tafeln schlagen je nach Ausstattung (es gibt etwa Klappschiefer-, Geräte-, Tausender- und Zeitlehrtafeln) jeweils mit bis 700 Euro zu Buche. Nicht zu vergessen: technische Geräte wie Projektoren, Mikrofon- und Musikanlage. Restwert des gesamten Inventars: rund 48 000 Euro.
  • Gebäude und Grundstück, Außenanlagen und das inventarisierte „Innenleben“: Aus diesen Summen lässt sich nun der Gesamtwert der Riedener Grundschule berechnen – es sind 480 000 Euro. Dieser Wert sinkt von Jahr zu Jahr wegen des Werteverlusts. Er kann aber auch steigen, wenn in die Schule investiert wird.

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Niko Wald

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Politikwissenschaftler und Volkswirt, langjährige Arbeit als freier Journalist bei Tageszeitungen und Online-Redaktionen, ausgebildeter Tageszeitungs-Redakteur, Arbeit als Redakteur in einer aktuellen Printredaktion und als Online-Redakteur für die Öffentlichkeits- und Pressearbeit der internationalen NGOs Brot für die Welt und Diakonie Katastrophenhilfe. Seit 1999 begeistert von Botswana (Afrika).


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