Nur wer erschließt, darf kassieren

Private Erschließungsträger gewinnen an Bedeutung – Recht schützt Bauherren

Mit zunehmender Tendenz übertragen Gemeinden das Erschließen von Baugebieten an private Unternehmen. Für Grundstückskäufer und Bauherren kann diese Lösung günstiger sein als ein Erschließen von Seiten der Kommune. Eine Garantie dafür gibt es jedoch nicht.

Areale, die zum Bebauen freigegeben werden, müssen zunächst erschlossen werden. Zu den sogenannten Erschließungsanlagen zählen beispielsweise Straßen, Wege und Parkflächen sowie der Bau von Anlagen zur Wasserver- und –entsorgung. Das deutsche Baugesetz regelt, dass es grundsätzlich Aufgabe der Gemeinde ist, solche Erschließungsanlagen zu bauen. Doch die rechtlichen Bestimmungen sehen auch ein Übertragen der Arbeiten auf einen Dritten, den sogenannten Erschließungsträger, vor.

Kommunen machen von der privatrechtlichen Erschließung zunehmend Gebrauch, weil sie dadurch nicht in Vorleistung treten müssen, erklärt ein Sprecher der Immobilienverwaltung der Stadt Ludwigshafen. Oft gehe es um Beträge in Millionenhöhe, die viele Gemeinden zu Zeiten leerer Kassen nicht ohne Probleme vorstrecken können. Denn erst nach Erschließen, Grundstücksverkauf und Bebauung kann die Gemeinde Häuslebauer durch Beiträge und Abgaben zur Kasse bitten. Eine Fremdvergabe biete auch den Vorteil, dass alle Arbeiten „aus einer Hand“ erledigt würden, heißt es aus der Immobilienverwaltung weiter. So seien bereits Neubaugebiete in Ludwigshafen und Mutterstadt von privaten Trägern erschlossen wurden.

Nimmt die Kommune einen Erschließungsträger in die Pflicht, muss sie zunächst genau prüfen: Ist das Unternehmen, oft ein Projektentwickler, wirtschaftlich und personell in der Lage, den Auftrag gewissenhaft zu erfüllen? Besitzt es das nötige Know-how und die nötige Erfahrung? In der Regel sichert sich die Gemeinde mit Bankbürgschaften gegen ein nicht vertragsgemäßes Ausführen ab. Zudem muss der private Erschließungsträger eine Konzeption für die Baumaßnahmen einreichen. Ziel ist es, dem Grundstückskäufer eine ordnungsgemäß erschlossene Liegenschaft zu verkaufen – unabhängig davon, ob der Erschließungsträger öffentlich-rechtlich oder privat ist.

Die zu erbringenden Leistungen regelt der Erschließungsvertrag. Sie müssen „angemessen sein und im sachlichen Zusammenhang mit der Erschließung stehen“, erklärt Manfred Leyendecker vom rheinland-pfälzischen Landesverband der Haus-, Wohnungs- und Grundstückseigentümer. Damit sollen sogenannte „Luxuserschließungen“ verhindert werden. Kinderspielplätze und Grünanlagen liegen in einer Grauzone des Erschließungsrechts: Sie kommen nämlich auch Anwohnern von Grundstücken außerhalb des eigentlichen Erschließungsgebiets zu Gute. Grundsätzlich gilt: Verstößt ein Erschließungsvertrag gegen die Gebote von Angemessenheit und sachlichem Zusammenhang, ist der Kontrakt nichtig.

Die Kommune bleibt auch nach der Fremdvergabe in der Pflicht. Sie hat die „ordnungsgemäße und zeitgerechte Abwicklung des Erschließungsvertrags zu überwachen“, führt Leyendecker aus. Pfuscht der Erschließungsträger, kann die Gemeinde Schadenersatz verlangen oder sogar vom Vertrag zurücktreten.

Der Erschließungsträger hat meistens das Ziel, Grundstücke zu erschließen und sie dann – bebaut oder unbebaut – mit Gewinn zu veräußern. „Über die Kaufpreise wälzt er die ihm entstandenen Erschließungskosten auf die Erwerber ab“, weiß Grundstücksexperte Leyendecker. Zwischen Grundstückskäufer und Erschließungsträger bestehen privatrechtliche Vereinbarungen; der Unternehmer kann keine hoheitliche Gewalt ausüben und somit keine Gebühren oder Abgaben verlangen.

Leyendecker rät, als Grundstückskäufer nur die bereits verwirklichten Erschließungen zu bezahlen: „Zahlt der Käufer mehr, etwa weil er andernfalls das von ihm begehrte Grundstück nicht erwerben könnte, tut er dies auf eigenes Risiko.“ Ist der Unternehmer beim Erschließen teurer als es die Kommune gewesen wäre, hat der Grundstückskäufer zudem keinen Anspruch auf das Erstatten der Differenz. Lief die private Erschließung ordnungsgemäß ab, darf die Gemeinde ihrerseits keine Abgaben und Gebühren von den Grundstücksbesitzern einfordern – schließlich sind ihr durch das Erschließen keine Kosten entstanden.


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Niko Wald

inothernews.de ist der private und nicht-dienstliche Blog von Niko Wald - Journalist, Webmaster, Projektmanager, Redakteur und Onliner.   Politikwissenschaftler und Volkswirt, langjährige Arbeit als freier Journalist bei Tageszeitungen und Online-Redaktionen, ausgebildeter Tageszeitungs-Redakteur, Arbeit als Redakteur in einer aktuellen Printredaktion und als Online-Redakteur für die Öffentlichkeits- und Pressearbeit der internationalen NGOs Brot für die Welt und Diakonie Katastrophenhilfe. Heute im Bundesministerium für Ernährung und Landwirtschaft (BMEL). Seit 1999 begeistert von Botswana (Afrika).   Kanäle: Online,Online, Foto, Video, Audio und Print.   Stationen: Rhein-Hunsrück-Zeitung (Simmern), Der Weg (Saarbrücken), Die Rheinpfalz (Ludwigshafen), Rheinpfalz online (Ludwigshafen), Rhein-Neckar-Zeitung (Heidelberg), Rhein-Zeitung (Mayen, Andernach, Koblenz), Brot für die Welt und Diakonie Katastrophenhilfe (Stuttgart und Berlin), Bundesministerium für Ernährung und Landwirtschaft (BMEL, Berlin).   Außerdem (in freier Tätigkeit): Beratung von und Workshops für Kommunen, Universitäten, Kirchenkreise und Landeskirchen. Wissenstransfer und -vermittlung für Medienarbeit und Journalismus, Strategieentwicklung für Öffentlichkeits- und Medienarbeit, Projektmanagement für Websites und Onlineprojekte   Kontakt: nwx@inothernews.de oder @inothernews_de